Förvärv av 2st hyresfastigheter!

Under våren 2022, tog jag förnuftet till fånga och förvärvade mina 2 första hyresfastigheter.

Vilket är något som jag velat göra så länge jag kan minnas.
Och även en av huvudanledningar till varför jag började med börsen en gång i tiden, då det kräver stor kontantinsats.

Fastigheterna hittade jag genom objektvision och såldes av två äldre herrar, som båda befann sig i pensionsåldern (oberoende av varandra).

MIN GENIALA IDÈ
Är att i framtiden kombinera fastighetsförvaltning med trading på heltid.

Där den korta pitchen lyder:
Fastigheter är förusägbart, tråkigt och tidseffektivt.
Vilket tillåter mig att fokusera på tradingen hela dagarna.

Lönen skall komma från fastighetsbolaget, vilket eliminerar alla synbara nackdelar (stress) med heltidstrading.

GEOGRAFISKT
Geografiskt, så ligger dessa fastigheter nära varandra och ca 25-30min hemifrån, i ett mindre samhälle med goda kommunikationer, livsmedelsbutik, skola och ca 1700 invånare.

Befolkningstillväxten i orten är obefintlig, samtidigt som tillväxten i kommunen i helhet är blygsam, med en befolkningstillväxt om 0,5% de senaste 3 åren.
Syftet med fastigheterna är att dom skall ha ett bra kassaflöde, snarare än värdetillväxt.

FASTIGHETSINFORMATION
Fastigheterna inrymmer idag 11st lägenheter, 2st lokaler och omsätter ca 834 000kr på året, med ett beräknat driftnetto vid köptillfället om 506 000kr.

Nedanför ser ni en första draft för fastigheterna (redan förändrats, mer om detta senare), med siffror från säljare och mäklare.


Eftersom fastigheterna köptes ”rent” utan bolagspacketering, tillkom kostnader för lagfart om 4,25% ( på köpeskillingen vilket ligger inbakat i kontantinsatsen ovan.
Här har jag också lagt in kostander för pantbrev och värderingar.

Direktavkastning = driftnetto / köpeskilling.

Direktavkastning på beståndet = 6,95%.
Direktavkastningen på det egna kapitalet = ca 20%
Total uthyrbar yta för fastigheterna = 950 kvm
Pris per kvm = 7657 kr (7 275 000 kr / 950 kvm)
Hyra per kvm = 877kr (834 000 kr / 950 kvm)

FINANSIERING
Finasieringen var genom länsförsäkringar, där de initialt bara ville erbjuda 65% finasieringen.
Men efter viss diskussion fram och tillbaka, gick de med på att finansiera upp till 70% av affären.

Lånen ligger rörligt.
Initialt var räntan på 1,55%, numera 3,45%.
Räntan på längre löptider hade redan vid tillträdet (2022-04-01) letat sig upp mot 2,5%, vilket föranledde beslutet att ligga kvar rörligt.

Kontantinsatsen kom från egen ficka.

————————————————————–

Om ni har några frågor, tveka inte på att ställa dem i kommentarsfältet.

I nästa inlägg under rubriken ”Fastigheter” tänker jag gå in lite mer på djupet om hur det hela gick till, lärdomar och om att starta bolag.








Författare: FillThePockets

Swingtrader och fastighetägare! 28 år gammal, från Sverige.

7 reaktioner till “Förvärv av 2st hyresfastigheter!”

  1. Underhåll kan äta upp mycket av din vinst. Hur räknar du på det?
    Övriga utgifter är inte heller försumbara – hushållsmaskiner, trädgård.
    Bredband och elbilsladdare för framtiden?

    Gilla

    Svara

    1. Hej Lasse!

      Visst är det så.
      För egen del, så räknar jag med att lägga allt överskott bolaget gerenerar på fastigheterna de kommande 3-5 åren.
      Både på underhåll som är eftersatt och på renoveringar.
      Där jag också tänkt att göra mycket av det enklare arbetet själv för att kapa kostnaden.

      Min melodi att man vinner i längden på att göra rätt och riktigt från början.
      När man väl gör något, så gör man det ordentligt.

      Gällande hushållmaskiner och annat, så håller jag ständigt utkik efter bra reor att fynda på.
      Jag har redan köpt in t.ex. en tvättmaskin extra till väldigt bra pris.

      Till trädgården har jag också fyndat enkel utrustning på rea från Ryobi.
      Där jag också passat på att köpa in de vanligaste elverktygen ifrån samma märke och batteripool.

      Gilla

      Svara

  3. Vad ser du som fördelar med att äga hyresfastigheter gentemot att köpa aktier i fastighetsbolag på börsen (med samma hävstång)?

    Gilla

    Svara

    1. Det är finns flera anledningar till det:
      – Möjligheten att kunna påverka (tillväxt, hävstång, resultat)
      – Möjligheten att själva välja utdelning, utdelningsnivå etc
      – Att inte ha en aktiekurs som bunden till bolaget
      – Kul att äga något man kan ta på och greja med

      Eftersom jag redan är en börstorsk, vill jag ha någonting utanför som inte påverkas att börsens direkta svängar.

      Gilla

      Svara

  4. Kul att läsa om fler som tar steget och köper hyresfastigheter.
    Din historia är väldigt lik min med skillnaden att jag bara äger 1 fastighet och att den ligger betydligt längre från min hemort.

    För 3 år sedan köpte jag mitt första hyreshus i ett nybildat AB och hade turen att komma in på marknaden med fördelaktiga lån. Sköter i princip all renovering själv (avstår el och VA) och har inte plockat ut 1 kr från AB’t så här långt.
    Fick lån på 65% och står för resten själv. Amorterar mer än vad jag behöver och har en förhoppning om att kunna plocka ut en fin utdelning inom 2-3 år. Ser det hela som ett roligt projekt och förhoppningsvis kan jag beta av en hel del av skulderna och sälja med bra vinst den dag jag inte orkar längre.

    Stort lycka till och håll oss uppdaterade på hur det går.

    Gilla

    Svara

Kommentera