FILLTHEPOCKETS

Under våren 2022, tog jag förnuftet till fånga och förvärvade mina 2 första hyresfastigheter.

Vilket är något som jag velat göra så länge jag kan minnas.
Och även en av huvudanledningar till varför jag började med börsen en gång i tiden, då det kräver stor kontantinsats.

Fastigheterna hittade jag genom objektvision och såldes av två äldre herrar, som båda befann sig i pensionsåldern (oberoende av varandra).

MIN GENIALA IDÈ
Är att i framtiden kombinera fastighetsförvaltning med trading på heltid.

Där den korta pitchen lyder:
Fastigheter är förusägbart, tråkigt och tidseffektivt.
Vilket tillåter mig att fokusera på tradingen hela dagarna.

Lönen skall komma från fastighetsbolaget, vilket eliminerar alla synbara nackdelar (stress) med heltidstrading.

GEOGRAFISKT
Geografiskt, så ligger dessa fastigheter nära varandra och ca 25-30min hemifrån, i ett mindre samhälle med goda kommunikationer, livsmedelsbutik, skola och ca 1700 invånare.

Befolkningstillväxten i orten är obefintlig, samtidigt som tillväxten i kommunen i helhet är blygsam, med en befolkningstillväxt om 0,5% de senaste 3 åren.
Syftet med fastigheterna är att dom skall ha ett bra kassaflöde, snarare än värdetillväxt.

FASTIGHETSINFORMATION
Fastigheterna inrymmer idag 11st lägenheter, 2st lokaler och omsätter ca 834 000kr på året, med ett beräknat driftnetto vid köptillfället om 506 000kr.

Nedanför ser ni en första draft för fastigheterna (redan förändrats, mer om detta senare), med siffror från säljare och mäklare.

Eftersom fastigheterna köptes ”rent” utan bolagspacketering, tillkom kostnader för lagfart om 4,25% ( på köpeskillingen vilket ligger inbakat i kontantinsatsen ovan.
Här har jag också lagt in kostander för pantbrev och värderingar.

Direktavkastning = driftnetto / köpeskilling.

Direktavkastning på beståndet = 6,95%.
Direktavkastningen på det egna kapitalet = ca 20%
Total uthyrbar yta för fastigheterna = 950 kvm
Pris per kvm = 7657 kr (7 275 000 kr / 950 kvm)
Hyra per kvm = 877kr (834 000 kr / 950 kvm)

FINANSIERING
Finasieringen var genom länsförsäkringar, där de initialt bara ville erbjuda 65% finasieringen.
Men efter viss diskussion fram och tillbaka, gick de med på att finansiera upp till 70% av affären.

Lånen ligger rörligt.
Initialt var räntan på 1,55%, numera 3,45%.
Räntan på längre löptider hade redan vid tillträdet (2022-04-01) letat sig upp mot 2,5%, vilket föranledde beslutet att ligga kvar rörligt.

Kontantinsatsen kom från egen ficka.

————————————————————–

Om ni har några frågor, tveka inte på att ställa dem i kommentarsfältet.

I nästa inlägg under rubriken ”Fastigheter” tänker jag gå in lite mer på djupet om hur det hela gick till, lärdomar och om att starta bolag.

Efter 2 långa, har det nu blivit dags att rulla igång det lilla projektet igen.

Denna gången med lite nytt fokus och förhoppningsvis lite mer disciplin.
Min grandiosa plan för bloggen blir snabbt övermäktig, vilket får mig att sluta innan jag ens kommit igång ordentligt (ironiskt va?).
Det är inte lätt att vara perfektionist i själen…

Men, åren har gjort sitt och jag har lärt mig att det inte är så jävla noga.
Allt behöver inte vara perfekt, ingen bryr sig ändå (tack Gary vee).

För att göra det lite mer spännade än förra gången, hade jag tänkt att haka på @aktieentreprenörens hashtag #visaportföljen.

Där tanken är att stoppa in 1 miljon kronor på ett konto och sedan frekvent redovisa både affärer och utveckling (i den utsträkning det är möjligt).

Hur låter det?
Förhoppningsvis kan den den yttre pressen hålla mig motiverad.

I övrigt så tänker jag använda bloggen mer som ett gigantiskt eget arkiv (istället för dokument och mappar) av lärdomar, strategier och tankar.